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长租公寓的明天:巨无霸和小而美共存

2019-02-08 09:38:00 来源: 和讯网 举报
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(原标题:长租公寓的明天:巨无霸和小而美共存)

文/杨洁

编辑/叶丽丽

编者按

告别资本寒冬、各行各业叫苦不迭的一年,2019年将开启时光的下一页。春节前后,锌财经深入创投一线,或直击创业者和普通从业人员,或洞察行业代表性企业,在他们身上寻找亮点,探索新一年的方向。

2018年,长租公寓频繁爆仓让很多租户无家可归,但随着政策法规的完善,行业也变得越来越规范。

“中国人常说红海,但是长租公寓行业远远没到,公寓公司没死几个,也没谁家迭代了,没什么创新,都还没被逼到份儿上。”

——蘑菇租房联合创始人龙东平

2018年,长租公寓接连爆雷,杭州鼎家、好租好住、寓见公寓等长租公寓因资金链断裂导致租户无家可归。

锌财经2018年下半年的两篇文章:《鼎家爆仓十日记》、《比P2P还危险,长租公寓爆仓不停,雷军最失落的“寓见”》详细写了鼎家公寓和寓见公寓爆仓的来龙去脉,分析了爆仓的原因和市场乱象。

各地陆续有长租公寓被曝出甲醛检测不达标。“纠纷”成为长租公寓进入寒冬期的关键词之一。

“现在还看好长租公寓吗?”近日,锌财经在采访中抛出问题。

“当然,爆掉的其实是少数,在看不见的背后,大量的公寓品牌还在拔地而起”,时隔一年,龙东平依然坚定,“长租公寓还是能越走越宽。”

在龙东平看来,长租公寓已经告别了第一个野蛮生长的阶段,留下了一地鸡毛和盲目扩张的账单,而另一面,则是行业进入冷静期之后的检讨和反思。

2015年,在政策的红利下,长租市场正式起跑,以开发商、中介、酒店、专业运营机构为四大供应主体的市场格局正式形成。接下来的两年中,是长租公寓大量获得资本助推的阶段,长租公寓从一个稚嫩的孩童开始蹒跚学步,到实现市场规模的迅速扩张。

2017年10月,锌财经发布的文章《租房革命春风吹,二房东有希望不再被黑,崛起!》中,龙东平表示很看好长租公寓的发展:“五十年后,历史会记住2015年-2035年这段时期,大量机构化、品牌化的二房东纷纷崛起。老一代有黑色、灰色性质的不规范公寓逐渐消失。这跟过去十多年经济型酒店迅速崛起是同样的发展逻辑。C2C模式必然是落后的,S2B2C才是真正先进生产力的代表。”

但2018年,爆仓、租金贷、城中村改造以及甲醛超标等,一系列风险事件的爆发,也引发了市场的担忧。

其实从行业诞生之日起,就已经有“租金贷”模式,依靠“二房东”模式收取租金差并不能迅速拿到大笔资金,而租金贷,则是租客与长租公寓签下租约的同时,也与企业合作的金融机构签订了贷款合约,长租公寓可以一次性拿到租客的全年房租,租客按月还贷。

这样一来,长租公寓就有了资金进行扩张。很多长租公寓为了拿到更多的钱,甚至未明确告知租客采取了租金贷模式,而是自行还款给金融机构。若长租公寓资金链断裂,则这笔贷款要由租客继续还。

长租公寓“爆仓”的罪魁祸首,是盲目扩张。为了迅速获得规模,长租公寓提前透支房租,让资金链成为一颗不稳定的炸弹。

长租公寓当前如何盈利,仍然是根难啃的硬骨头。但这又是各个长租公寓必须面对的问题。

长租公寓的前景依然广阔。据迈点研究院预测,到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即两年内,长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。

与供方市场快速成长相呼应的是租房消费需求的加速上升。全国流动人口规模已达2.44亿人,租房市场急剧扩大。预计2020年,我国租房市场租金GMV(租赁总收入价值)将达1.6万亿元,2030年这一数据将达4.6万亿元。

即使面对诸多争议,但从消费生态的角度上来说,长租公寓模式有其存在的必要,并且存在大量增长空间。

“第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始。”房家加联合创始人谢炳杰告诉锌财经。

那么,2019年长租公寓将走向何处?

龙东平接受采访时表示:2019年这个行业还是个洗牌的过程,有盈利能力的、专业的公司会继续前进,而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局,并购还会发生。

谢炳杰认为,2019年,长租公寓是逐渐规范的一年。

他们不约而同地提到头部集中效应:未来,中国的公寓行业,没有腰部,只有头部和尾部,头部可能会占到20%左右,余下来的更多要选择细化运营能力。

就现阶段来说,我国的长租公寓租金回报率还处于较差水平。据业内人士分析,这其中既有市场发展尚未成熟的原因,同时也受长租公寓行业投资回报周期的影响,在这样的背景下,尾部玩家很难扩大规模。

龙东平认为,尾部可以选择小而美的模式,例如聚焦一类客群,比如专注于女生、理工一类客群,或者聚焦一个区域。

此外,对于长租公寓配套服务的需求也将是一个市场。盈家生活创始人邢弢告诉锌财经,随着个人消费的升级,租客对于租后服务的要求越来越高,同时通过管家能够产生新的流量入口,他举了一个例子,在一个长租公寓里,房管卖面膜一天能卖出好几箱。

长租公寓特有的社群属性,还能让其具有广阔的增值收入空间。不少机构围绕社区建设起超市、生鲜、美容、洗衣、家政、文娱、美食、影院、会所、新零售等消费配套,定期举办住客活动增加租客黏性和更多的消费机会,这都在为长租公寓盈利创造新的可能性。

无论是租房还是配套服务,在2018年频繁爆仓的背景下,长租公寓更应该关注良性的资金流和盈利能力,“记得,屠龙者不要去变成恶龙,在追求良性的利润的同时,还是要回归运营本质,不要把这个市场给做坏。”谢炳杰说。

对于去年行业暴露出的问题,以及长租公寓未来的趋势有哪些,锌财经采访了蘑菇租房联合创始人龙东平和房家加联合创始人谢炳杰。

锌财经

长租公寓在2018年经历了“晴转多云”,你如何看待长租公寓这一年的发展?

龙东平

2018年,长租公寓处于一个高速爆发的阶段,从整个行业来说,这样的一个时机,以一种负面的形式让大家意识到了这个行业的存在。各种各样的负面问题,也让国家介入进来,整个行业变得更加规范。同时,金融和资本对于长租公寓赛道,也变得越来越客观,不再那么盲目。

谢炳杰

一开始,大家都没有发现这个行业有什么问题,而2018年的乱象,一下子把长租公寓推到了公众面前,之后的话,行业也会优胜劣汰,行业也会有调整。

锌财经

2019年,长租公寓行业的发展趋势是什么?

龙东平

首先,巨头还会继续整合。比如蛋壳和杭州爱上租整合,之后陆陆续续,巨头会加速这种整合。

2019年,小而美的公寓会迎来发展,会有大量的资金、人才进入到这个行业里来,同时,大量新的技术,会进入到租房领域,整个租房的互联网的渗透率在不断地提升。业主手里面的房子比例会越来越少,房东也会更加倾向于把房子委托给别人运营,不管是二房东还是专业化的机构。

谢炳杰

2018年、2019年可能更多的是一个调整的过程,企业会进一步寻求其他的盈利模式,有些可能会选择去依附其他大企业,大企业可能也会去找一些有互补的尾部。租赁市场目前还是偏向个人房东,根据其他国家的经验借鉴,接下来的政策规范、市场调整,都会是一个合理化的趋势。这是一个好的市场现象。

而企业的话,也会根据自身的方式选择运营手段,重资产和轻资产运营模式在短期内会并行,不同的角色做不同的事情,政府,开发商这块可能会大量地持有物业,创业系公司会逐步往轻资产管理方向发展。修炼自己的运营能力之后,也可以给其他企业进行一个管理输出。

锌财经

你觉得2019年长租公寓发展的关键词是什么?

龙东平

关健词应该是“洗牌”和“小而美”,行业内留下来的玩家还会面临新一轮的竞争和洗牌;其次,小而美是一个方向,这种模式的盈利能力是不弱的,因为它机动、灵活,未来一定是巨无霸和广大的中小型并存的局面。

谢炳杰

经过今年一年,盲目进场的玩家会越来越少,而已经进场的,还会面临洗牌的过程,所以我觉得刚才提到了,一个关键词可能还是调整。

林炳菲 本文来源:和讯网 责任编辑:林炳菲_nn09
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