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“跨过”长租公寓的 五年盈利门槛: 集中式竞争激烈

2017-06-19 09:43:37 来源: 21世纪经济报道(广州)
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(原标题:“跨过”长租公寓的 五年盈利门槛: 集中式竞争激烈)

咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、自助超市区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区、电玩按摩区……这是北京一家长租公寓的公共空间配置。公寓月租金均价为4200元/月,房间面积在15-35平方米之间。这样的长租公寓近两年正逐渐兴起,并受到追求生活品质和潮流的年轻人追捧。

熊猫公寓CEO王玺龙是长租公寓领域的探路者。16日,他向21世纪经济报道记者提供了一组数据:按照《国家新型城镇化规划》进程,2020年我国仍有2亿以上流动人口,70%流动人口通过租房居住,按目前月租金475元测算,房租市场已近万亿。20-30岁青年人以75%的绝对高比例成为租房的主要人群,针对青年的出租型公寓机会巨大。

全国第六次人口普查数据显示,98.5%的可出租房屋来自私人出租住宅;而在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。庞大的市场空间令各路资本介入其中。

主体优势各异

在从业者王玺龙看来,规模性房企进入长租公寓市场,令这一领域逐渐走向正规化和专业化。

自去年下半年,决策层开始鼓励房企自持住宅部分作为租赁房源以来,从国家到地方层面都对此制定了相关政策指引,据迈点研究院(MTA)统计显示,截至2017年4月初,全国至少已有22个省市出台了促进住宿租赁市场发展的意见或建议。

巨大的发展潜力加上国家政策支持,令创业者、传统行业、开发商、房产经纪、酒店业等方面均希望分得一杯羹。据迈点研究院不完全统计,2015年仅长租公寓融资就达21起,共计融资约60亿元;在投资环境遇冷的2016年,长租公寓融资也有13起,共计融资约30亿元。另外,根据中国饭店协会公寓委员会的统计,截至今年3月,国内拥有规模公寓企业超过500家,如以单个品牌管理4000间公寓估算,全国房源总规模将突破200万间。

中金公司发布的报告则显示,2012年是长租公寓行业快速发展的元年,大量“互联网+资本”平台进入该领域,如You+公寓、优客逸家、青客公寓等,此类平台由于初始资金规模有限,往往以分布式起家,以快速获取房源,抢占市场。相比之下,中介服务机构的竞争优势在于广大的房源和客源基础,尤其是分布式的收房效率极高,且对租客的定位更加精准;房地产开发商一般具备资金优势,以及装修改造的成本优势。

与传统租赁模式不同的是,长租公寓更多是从C端考虑效益,将房子作为载体,通过各种衍生需求挖掘额外效益,同时加强客户黏性。中金公司方面认为,品牌化的长租公寓可以有效解决租房过程中的诸多痛点,如出租信息透明公开、装修标准高于市场平均水平、租后服务到位等。品牌公寓所附加的社区概念,更能获得年轻一代租客的青睐。

集中式公寓竞争激烈

在不同运营主体的差异背后,其运营模式也有差异。

在项目获取方面,王玺龙表示,目前市场上主要有三种:一是通过收购、买楼等重资产方式;二是通过包租;三是托管模式,输出品牌和管理团队。但因重资产模式涉及长时间改装,投入成本较大。目前来看,包租和托管模式是扩充规模最好的方式。

分布形态则分为集中式和分散式长租公寓。迈点机构表示,集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个,主要的运营主体都有介入。分散式长租公寓入局者仍以互联网基因的租房平台为主,链家与我爱我家两大房产中介巨头在集中式与分散式均有布局。

目前来看,长租公寓盈利模式主要是租金差,盈利关键点在于低成本房源。中金公司对比了魔方公寓(上海)、函数青年公寓(北京)和红璞公寓(广州)与各自周边小区房源的租金情况发现,品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%-80%区间。

中金公司认为,集中式公寓的盈利前景好于分布式,原因在于:首先,前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分,项目的投资回收周期一般在4-5年,且装修成本摊销年限一般为5年,因此项目前五年的净利润处于较低水平甚至亏损。集中式的租约一般为5-10年,足以覆盖投资回收周期以及前期的薄利阶段,而分布式由于是从业主手中获取零散房源,租约往往仅2-3年,加大盈利不确定性。其次,集中式受规模效应的影响,装修成本和运营成本往往会低于分布式;获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣。

王玺龙表示,长租公寓市场之所以没有出现爆发式增长,是由于很多公寓并不赚钱。这主要体现在行业不规范,比如“有的公司税费可以到11个点,有的公司交6个点,还有不交税的”。

另外,王玺龙透露,如果用市场化方式运营长租公寓,项目成本控制非常重要。“公司给我们的硬性指标是三年现金流回正,五年期利润率超过18%。因此,我们对项目考量非常慎重。其中一次考察了93个项目才选了1个。”

林炳菲 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:林炳菲
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